近些年来，伴随着房地产事业的蓬勃发展，房产类的非法集资案件呈多发趋势。房地产行业非法集资案有吸纳非法资金周期短、涉案金额大、涉案人群广的特点，因此,一旦案发将会造成极坏的社会影响，同时也严重扰乱国家金融秩序，损害人民群众利益，影响社会和谐稳定。

在此，我们提醒广大投资者一定要提高认识，牢固树立风险防范意识，特别是要主动学习掌握一些必要的法律法规和金融常识，警惕房地产行业非法集资的以下几种表现形式，有效防范非法集资风险，维护自身的合法权益。

一、什么是非法集资

   非法集资是指单位或个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或其他债券凭证的方式向社会公众进行筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。

二、非法集资的基本特征

非法性，未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；

公开性，通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；

利诱性，承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；

社会性，向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

三、非法集资的四种常见手段

1.承诺高额回报。不法分子为吸引群众上当受骗，往往编造“天上掉馅饼”、“一夜成富翁”的神话，通过暴利引诱许诺投资者高额回报。为了骗取更多的人参与集资，非法集资人在集资初期，往往按时足额兑现承诺本息，待集资达到一定规模后，便秘密转移资金或携款潜逃，使集资参与人遭受经济损失。

2.编造虚假项目。不法分子大多通过注册合法的公司或企业，打着响应国家产业政策等旗号，经营项目由传统的种植、养殖行业发展到高新技术开发、集资建房、投资入股、售后返租等内容，以订立合同为幌子，编造虚假项目，承诺高额固定收益，骗取社会公众投资。

3.以虚假宣传造势。不法分子为了骗取社会公众信任，在宣传上往往一掷千金，采取聘请明星代言、在大的电视台、广播、报纸上发布广告、在著名报刊上刊登专访文章、雇人广为散发宣传单、进行社会捐赠等方式，制造虚假声势，骗取社会公众投资。有的还通过网站、博客、论坛等网络平台和QQ、MSN等即时通讯工具，传播虚假信息，骗取社会公众投资。

4.利用亲情诱骗。不法分子往往利用亲戚、朋友同乡等关系，用高额回报诱惑社会公众参与投资。有些参与传销人员，在传销组织的精神洗脑或人身强制下为了完成或增加自己的业绩，不惜利用亲情、地缘关系拉拢亲朋、同学或邻居加入。

三、房地产行业非法集资的主要表现形式

1、以预售房屋的形式非法集资。该方式多表现为房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，以内部认购、发放VIP卡等形式，变相进行销售融资，有的还“一房多卖”。

2、利用房地产项目开发进行非法集资。表现为房地产企业自身或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。

3、以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式非法集资。

⑴售后包租。是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

⑵返本销售。是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。

⑶分割拆零销售。是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。

四、房地产行业非法集资活动的特点

房地产行业非法集资活动除具有数额大、隐蔽性强等特点外，还往往涉及社会集资、长期租赁、定期返租、收益不确定等情况，发生纠纷后，维护购买者权益难，具体表现：

1、发现难。房地产交易是双方的民事行为，管理部门对资金来源、流向和是否涉及非法集资无法掌握，许多非法集资参与者只有在资金链断裂，造成危害后才进行报案。

2、认定难。房地产行业非法集资活动往往涉嫌经济诈骗，房地产主管部门无权认定。

3、处置难。房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、抵押权人、承租人等多个群体，权利关系复杂，一旦发生非法集资案，易引发复杂的法律问题，资产处置难。

五、售后包租等销售形式存在五大风险隐患

1、可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；

2、开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；

3、项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；

4、所购分割式商铺，无法办理不动产权证书也存在经营风险；

5、往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷和群体性事件等。

六、购房者要强化投资风险防范意识

希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。

同时，也提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。